Una de las mayores preocupaciones al divorciarse es qué ocurre con la vivienda familiar y con la hipoteca que la grava. Es importante distinguir dos planos: la relación entre los cónyuges (lo que se pacta en el convenio regulador) y la relación con el banco, que no queda automáticamente alterada por el divorcio.
El banco no forma parte del divorcio
El convenio regulador o la sentencia de divorcio solo produce efectos entre los cónyuges. Si ambos figuran como titulares del préstamo hipotecario, ambos siguen siendo responsables frente al banco aunque el convenio diga que solo uno de ellos pagará la cuota. Si esa persona deja de pagar, el banco puede reclamar al otro cotitular. Por eso, cualquier acuerdo sobre la hipoteca debe ir acompañado, siempre que sea posible, de una gestión con la entidad bancaria.
Uso de la vivienda frente a propiedad
Conviene no confundir dos cuestiones distintas: el uso de la vivienda familiar, que suele atribuirse al progenitor custodio mientras los hijos son menores, y la titularidad de la propiedad, que depende de a quién pertenezca la vivienda (privativa o ganancial) y de lo que se pacte en la liquidación del patrimonio.
Opciones habituales con la vivienda hipotecada
- Venta del inmueble: se vende, se cancela la hipoteca con el precio obtenido y se reparte el remanente según el porcentaje de titularidad.
- Extinción de condominio: uno de los cónyuges compensa económicamente al otro y se queda con el 100% de la vivienda, subrogándose (si el banco lo aprueba) en la totalidad del préstamo.
- Mantener la copropiedad: ambos siguen siendo propietarios y responsables de la hipoteca, normalmente hasta que los hijos alcancen la mayoría de edad o se produzca la venta futura.
La subrogación y la novación hipotecaria
Para que uno de los cónyuges quede como único deudor frente al banco es necesaria una novación o subrogación hipotecaria, que el banco puede aceptar o denegar tras estudiar la solvencia de quien se quede con el préstamo. Mientras el banco no la apruebe, ambos siguen siendo responsables solidarios de la deuda, con independencia de lo pactado en el convenio regulador.
¿Qué pasa con la liquidación de gananciales?
Si el matrimonio estaba en régimen de gananciales, la vivienda y la hipoteca asociada suelen resolverse dentro del proceso de liquidación de la sociedad de gananciales, que puede tramitarse junto con el divorcio o de forma posterior.
Recomendaciones prácticas
Antes de firmar el convenio regulador conviene hablar con el banco para conocer si aceptaría una subrogación, valorar una tasación actualizada de la vivienda y calcular el impacto fiscal de cada opción (por ejemplo, la extinción de condominio tiene un tratamiento fiscal distinto al de una compraventa). Un buen asesoramiento en esta fase evita problemas económicos años después del divorcio.
Preguntas frecuentes
¿El convenio regulador obliga al banco a liberar a uno de los cónyuges de la hipoteca?
No. El banco es un tercero ajeno al divorcio y solo libera a un cotitular si aprueba expresamente una subrogación o novación del préstamo.
¿Quién se queda en la vivienda si hay hijos menores?
Por regla general, el uso se atribuye al progenitor con quien queden los hijos menores, con independencia de quién sea el propietario, aunque existen matices según las circunstancias del caso.
¿Es obligatorio vender la vivienda al divorciarse?
No. La pareja puede pactar mantener la copropiedad, vender el inmueble o que uno compense al otro y se quede con la vivienda mediante extinción de condominio.